龍湖集團(0960.HK)動態跟蹤：資產運營鞏固優勢 短期銷售壓力仍存

機構：光大證券

研究員：何緬南

事件：公司發布2025 年4 月未經審核運營數據及新增土地儲備公告。

1）2025 年4 月，公司實現合同銷售金額51.3 億元（權益銷售金額36.1 億元），合同銷售面積41.5 萬平方米（權益銷售面積30.3 萬平方米）。新增2 塊土地儲備，總建筑面積10.35 萬平方米（權益建筑面積10.35 萬平方米），權益地價4.54 億元，平均單價4391 元/平方米。

2）2025 年1-4 月，公司實現合同銷售金額220.8 億元，合同銷售面積160.3 萬平方米；實現經營性收入約87.6 億元（不含稅），其中運營收入約47.3 億元，服務收入約40.3 億元。

點評：存量運營鞏固優勢，短期銷售壓力仍存，現金水平略有降低。

資產運營鞏固優勢：2024 年，公司運營業務租金收入為人民幣135.2 億元（同比增長4.5%），其中商場占比78.8%，長租公寓收入占比19.6%；運營業務毛利率為75%（較2023 年下降0.8pct）維持相對穩定；截至2024 年末，公司已開業商場建筑面積約為1243 萬平方米（含車位面積），整體出租率為96.8%；長租公寓“龍湖冠寓”已開業12.4 萬間，整體出租率為95.3%。公司資產運營布局較早，規模領先，行業知名度和美譽度較高，持續鞏固頭部優勢。

短期銷售壓力仍存：2024 年，公司累計實現合同銷售金額1011.2 億元（同比下降41.7%），累計實現銷售面積712.4 萬平方米（同比下降34.0%），銷售均價為1.42 萬元/平方米（同比下降11.7%）；2025 年1-4 月，公司實現合同銷售金額220.8 億元（同比下降31.8%），實現合同銷售面積160.3 萬平方米（同比下降28.2%），銷售均價為1.38 萬元/平方米（同比下降5%）。公司銷售呈現出量價齊降態勢，短期銷售壓力仍存。

現金水平略有降低：截至2024 年底，公司在手現金為494.2 億元，其中預售監管資金為167.5 億元（2023 年底分別為604.2 億元、227.6 億元），剔除預售監管資金及受限資金后的現金短債倍數為1.03 倍（2023 年底為1.36 倍），現金水平略有下降；凈負債率為51.7%，剔除預收款后的資產負債率為57.2%。

盈利預測、估值與評級：考慮目前區域銷售結構分化，公司短期銷售壓力仍存，下調公司2025/2026 年歸母預測為70.9/78.0 億元（原預測為116.1/132.5 億元），新增2027 年歸母預測為84.1 億元，對應2025-2027 年的EPS（基本）分別為1.01/1.12/1.20 元，當前股價對應2025-2027 年PE 為9.3、8.5、7.9 倍。

公司短期銷售壓力較大，非受限的現金短債比下降明顯，下調評級至“增持”。

風險提示：部分城市銷售規模或銷售利潤率不及預期、商業運營不及預期。