拿地八年入市，裝修降標、擅改設計？ 格力地產上?！熬W紅盤”陷入糾紛泥沼

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　　來源：華夏時報

　　上?！熬W紅盤”格力·海德壹號在建工程。? ?李貝貝/攝

　　近日，上海前灘“網紅盤”格力·海德壹號多名業主向《華夏時報》記者爆料，該項目存在拖延工期、裝修降標、擅自更改設計的情況。

　　截至目前，業主方與格力地產（維權）（600185.SH）旗下上海?？睾下撝脴I有限公司（簡稱“上海海控”）已進行過三輪溝通，但仍未能達成一致?！度A夏時報》記者了解到，雙方爭議的焦點集中在三角陽臺、物業費涵蓋范圍等方面。

　　7月8日，格力地產集團方面向《華夏時報》記者回復稱，公司高度重視業主的投訴。此前業主將問題反饋到建交委（質監站、規資、圖審中心）等相關部門，公司已積極配合相關部門，真實、準確、完整地提供了相關材料，并詳細說明了相關情況，同時亦積極和業主代表開會說明了施工現場情況?！拔覀冋J真對待每一位業主的投訴與建議，后續我司將繼續就相關問題加強與業主的溝通。”

　　7月15日起，格力·海德壹號業主發起“不提升品質集體抵制購買車位”的投票接龍活動，3天內已有80余戶業主參與，超過163套總房源數的一半。多名業主表示，還將抵制14.9元/平米的“天價”物業費，“直到格力提供與高昂物業費對應的公區、車庫環境和物業服務”。

　　樓盤大幅降標？三角陽臺無法兌現

　　據公開信息，2014年12月24日，經過124輪競價，珠海國資企業格力地產聯合體擊敗恒基兆業、三湘地產等一眾房企，以16.14億元的價格競得前灘地區Z000801編制單元32—01地塊，樓面價6.58萬元/平米，溢價率127%。

　　作為上海前灘“九宮格”內最后一個入市住宅項目，因為一二手房價“倒掛”、以及江景、華二教育、商業配套等諸多優質資源，2023年2月8日，延期8年之久才入市的格力·前灘海德壹號推出163套建面約76—555平米房源，開盤即罄。

　　在之前的認籌階段，盡管備案價高達12.98萬元/平米，且未設售樓處樣板房，格力·海德壹號仍然吸引了639組認購，相當于4個人搶1套房。同時，該項目最終入圍分達100.65。按基礎分60分計算，入圍者至少需繳納215個月社保（約18年）。

　　然而，距離正式交付（2025年6月30日）不足一年，業主們與開發商之間的矛盾卻愈發激化起來。近期該項目業主向記者爆料，該項目施工進度滯后，且存在裝修大幅降標、施工方擅自更改設計等多個問題。

　　6月28日，記者在格力海德壹號項目工地看到，工地正常運作，不時有渣土車進出。施工銘牌顯示，32—01地塊在2017年6月即已開工，但預計在2025年4月竣工。從工地圍墻向內部看去，項目樓棟外立面還搭有腳手架，內部裝修仍呈毛坯狀態。

　　今年3月，格力地產上海海控合聯置業有限公司副總經理周立東在業主群解釋說，“我們是珠海國企，目前各項工作正常運行。主要是外露鋼結構的供貨影響了現場進度（成品外觀不達標不能出廠）”。而在2023年7月底該項目被報道“開發商疑停工跑路”時，周立東也解釋說，項目采用全鋼結構的框架結構體系，施工難度大、工廠加工周期長。

　　施工疑似緩慢之外，“三角陽臺”不能兌現，是業主們最為詬病的問題。

　　業主王赟（化名）向記者介紹說，根據當初的樓盤宣傳資料，該項目在室外設計了三角形的270°景觀陽臺和全景觀光電梯，加上大面積的玻璃，可以最大程度地一覽黃浦江景，“這個樓盤戶型可以說都是為了三角陽臺，整體樓盤品質的提升，三角陽臺占了很大因素。”

　　但今年初，項目方突然告知業主，三角陽臺不能正常使用或站立，令業主們十分意外。記者看到，目前該項目標志性的外掛式三角全景陽臺均為鏤空或半鏤空形態。按照相關規定，懸挑陽臺算“半面積”。王赟解釋說，違約不兌現三角陽臺，是因為開發商需要補繳建筑面積的費用，這不應由已經等待收房的業主承擔。

　　“即使是有必要、必須調整設計方案，也應該要跟業主提前說明的?！绷硪幻麡I主羅濤（化名）透露，自己在購房時就將項目宣傳資料進行了公認，但依然沒能阻擋開發商臨時變更相關設計方案。

　　羅濤強調，根據上海市規劃和自然資源局于2019年底發布的《建設工程設計方案批后調整和建設工程規劃許可（金麒麟分析師）變更管理辦法》，“已取得建設工程規劃許可證的建設項目，需變更建設工程規劃許可證，變更內容涉及禁止類事項的，不得變更；變更內容涉及限制類事項，應申請變更建設工程規劃許可證和附圖”。

　　在裝修方面，業主們則認為“項目與宣傳的定位不符，與前灘核心區位不匹配”“完全不能接受目前的方案，并且表示強烈抗議”。因此，業主們要求開發商整改提升并在前灘大道處增設小區大門，要求對標周邊同檔次小區全面提升簡陋的地庫，包括但不限于進出地庫坡道吊頂、入戶大堂前區及地下落客區吊頂、照明提升為感應燈并結合吊頂進行方案設計等。

　　此外，業主們還認為，公區裝修效果圖方案“與樓盤檔次嚴重不符，明確不接受目前的方案”，并要求開發商提供目前的公區及套內精裝成本單方標準，且設計師團隊與商業宣傳資料承諾的由HBA團隊進行設計不符，設計方案（過程稿）未反映“低調奢華”等。

　　三輪溝通，關鍵問題仍未達成一致

　　記者獲悉，截至6月底，針對項目存在的諸多問題，業主方與上海海控已進行過3輪溝通。根據3份溝通紀要，開發商給出了一些解決方案。

　　比如，對于項目施工進度的問題，上海海控方面回復稱，之后會整理可視化工程進度及針對進度滯后采取趕工措施，通過市場營銷部公眾號發布告業主家書的方式告知（每兩周一次）；對于業主提出的“主入口方案使用功能缺失”“地庫簡陋”等問題，上海海控也表示，會在原大門位置考慮優化調整、地庫重點區域將根據工程進度考慮適當提升等。

　　遺憾的是，目前雙方在關鍵問題上仍未達成一致。從溝通會紀要中記者看到，對于業主們最為關心的三角陽臺，上海?？鼐芙^整改，表示“三角陽臺按圖施工，同時相關政府部門已經給予投訴回復。目前現場條件、政策均不具備修改條件”。

　　對此，業主林波（化名）表示，這是格力地產的單方面說辭，業主們并沒有拿到投訴回復：“確實流程也是如此：政府部門（浦東新區建教委）把意見給到格力地產，由格力方面自行向業主回復?！?/p>

　　對于業主要求提供全套審圖通過的施工圖紙、以及過程中所有變更記錄的說法，上海海控方面則表示，項目仍在建設中，不提供過程版圖紙，項目竣工后可提供竣工圖。至于“公區裝修效果圖方案與樓盤檔次嚴重不符”，是因為“HBA團隊僅參與戶型方案設計，未涵蓋公區”。

　　格力·海德壹號施工銘牌。 李貝貝/攝

　　7月9日，格力方面向記者回復稱，關于三角陽臺問題，前期概念方案階段為外方設計單位繪制，后續方案、施工圖設計則由國內設計院根據規范要求進行深化設計，現場按最終施工圖進行施工。房屋預售時以陽臺范圍（不含尖角部分）（預測房產面積）進行銷售，銷售合同戶型圖、預售建筑面積圖與施工圖一致。

　　“三角陽臺”范圍（不含尖角部分） 圖源：格力地產提供

　　“業主投訴建交委（質監站、規資、圖審中心）等相關部門后，我司已積極配合相關部門，真實、準確、完整地提供了相關材料，并詳細說明了相關情況?！备窳Ψ矫姹硎尽?/p>

　　至于“降本”之說，格力地產則強調，“對比實際裝修標準和宣傳資料，我司未發現（格力·海德壹號）’降本’情況?！备窳Φ禺a方面進一步指出， “精工質本”是格力地產長期恪守的建筑精神和開發理念。自2023年年底以來，我司在符合預售合同的基礎上，結合市場變化，圍繞客戶關注點，采取積極溝通的態度，對項目進行整體優化，提升品質。

　　業績不佳，網紅盤被指“存貨減值計提不準確”

　　雙方之所以不能達成協議，王赟直言“就是資金的問題”：“你看他們之前的計提情況。實際上項目沒那么多利潤，所以就給這個項目減標了?！?/p>

　　根據今年2月20日晚間格力地產披露的上交所下發的紀律處分決定書，格力地產在2018年至2022年因存貨減值計提不準確，導致當期利潤存在錯報。

　　具體而言，格力地產在2018年至2021年存貨減值測試中，存在對子公司上海海控保聯置業有限公司“海德壹號”、上海海控太聯置業有限公司“公園海德”兩個地產項目可售面積、可比售價選取錯誤。同時，公司存在對重慶兩江新區格力地產有限公司“重慶兩江”地產項目P19地塊可比售價選取錯誤、未對可比售價進行修正等問題，高估存貨可變現凈值、少計提存貨跌價準備。

　　上述操作導致格力地產在2018年—2021年度累計少提存貨減值導致多計凈利潤6.26億元。其中，2018年度少提存貨減值并多計利潤4.42億元，占當年度凈利潤的86.21%；2019年、2020年、2021年，格力地產分別多計利潤303.8萬元、1.63億元、1886萬元，分別占當年凈利潤的0.58%、29.10%、4.1%。

　　針對“存貨減值計提不準確”的問題，格力方面向《華夏時報》記者解釋說，2023年7月18日公司發布《格力地產股份有限公司關于對上海證券交易所監管工作函部分回復的公告》，對海德壹號項目計提存貨跌價準備的原因進行了分析說明。

　　其中，2020及2021年上海錦云江悅項目（即海德壹號）業態包括住宅、商業、車位。對于住宅，會計差錯更正前，公司選用周邊二手樓盤售價作為預計售價；會計差錯更正后，公司參考周邊可比樓盤一手房售價及備案時間，按照國家統計局公布的上海市當年新房價格增長率計算確定預計售價，預計住宅2020及2021年末銷售均價分別為12.43萬元/平米、12.95萬元/平米；

　　對于商業及車位，公司參考周邊可比項目售價并綜合考慮自身的品牌定位、所在區位、工程設計、裝修標準等因素確定預計售價，預計商業2020及2021年末銷售均價分別為5.77萬元/平米、6.32萬元/平米；車位各年均為1.25萬元/平米。

　　該項目于2023年1月開始預售，根據上海市新房定價政策，項目備案價格均價為12.98萬元/平米；商業預計銷售均價為5.56萬元/平米；車位預計銷售均價為1萬元/平米。

　　上半年預虧，剝離房地產開發業務

　　截至記者發稿，雙方仍未達成一致。而需要注意的是，上?！熬W紅盤”陷入糾紛的背后，格力地產近年陷入窘境。

　　該公司于3月30日發布年度業績報告稱，2023年，格力地產營業收入約47.32億元，同比增加16.95%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約7.33億元。2022年同期營業收入約40.47億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約20.57億元。

　　4月27日，格力地產發布的2024年一季度業績公告顯示，公司當季營收約14.76億元，同比增加49.27%；但歸屬于母公司的凈利潤為-1.03億元，扣除非經常性損益后的凈利潤更是達到了-1.39億元。

　　債務方面，公司今年到期的短期債務和一年內到期的長期債務合計有54多億，公司年報披露貨幣資金11億。對此，格力地產表示，2023年公司實現營業收入47.32億元，目前債務償還情況良好、無逾期情形。

　　7月9日，格力地產披露，預計2024年半年度實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為約-6.03億元到-7.8億元，較上年同期下降約3.91億元——5.68億元，同比下降184.35%——268.08%，預計仍為虧損。

　　值得一提的是，就在7月7日，格力地產發布公告，基于公司逐步退出房地產開發業務實現主業轉型的整體戰略考量，上市公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海市免稅企業集團有限公司不低于51%股權。