超甲級寫字樓“不吃香”了？北三縣與天津成制造業新寵

熱點 2025年01月12日 11:20 27 admin

　　炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　華夏時報記者? 李凱旋? 北京報道

　　北京CBD???李凱旋/攝

　　很長一段時間以來，北京的寫字樓都處于空置率上漲、價格下跌的狀態。一方面，企業減少租賃面積、縮減成本，導致寫字樓市場需求不足，業主陷入“價格戰”。另一方面，北京寫字樓市場不斷有新項目入市，間接推升了空置率。《華夏時報》記者注意到，2024年，北京寫字樓市場供應的擴充步伐明顯放緩，供應量同比下降74%。

　　不過，北京商業地產的“價格戰”已經從寫字樓市場蔓延至倉儲物流市場。機構發布的數據顯示，截至2024年末，北京寫字樓空置率仍在21%的高位，且超甲級寫字樓空置率持續走高，租金跌幅也高于市場平均值。而天津、北三縣則與北京倉儲物流市場搶奪需求，使得北京倉儲物流市場年內凈吸納量首次出現負值。

　　寫字樓新增供應明顯減少

　　世邦魏理仕發布的數據顯示，2024年，北京新增寫字樓供應總量僅為19.2萬平米，同比降幅達到74%。值得關注的是，搬遷需求仍是北京寫字樓市場的主要需求。2024年，北京全年寫字樓新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易則是持續增加，占全面新租面積的80%，占比再次突破歷史紀錄。

　　同時，得益于國有以及頭部企業的多筆大面積成交落位，以及退租數量同比回落，2024年，北京寫字樓凈吸納量達到34萬平米，帶動空置率在年末同比下降0.7個百分點至21.0%。值得關注的是，在此輪行情中，超甲級寫字樓的表現可以說是“墊底”。

　　根據世邦魏理仕發布的數據，2024年，甲級寫字樓市場貢獻凈吸納總量的81%，新興區域、中關村、望京等科技中心去化表現位居前列。但CBD、金融街、燕莎、王府井等區域則因部分金融、科技醫藥企業整合至自用樓宇或者縮減面積，空置率持續走高。

　　租金方面，北京寫字樓延續以價換量的局面，且租金降幅進一步擴大。數據顯示，2024年年末，全市平均租金為256.6元/平米/月，年度累計跌幅達到10.7%。而超甲級寫字樓租金降幅最為明顯，金融街、王府井、CBD等區域租金全年跌幅高于市場平均。

　　“2025年，北京辦公樓市場僅有兩個新項目入市，帶來總計24萬平米的辦公面積增量，而存量可租面積依然充裕。在復雜多變的環境下，租戶的房地產策略目標更融合、多元，業主針對不同的需求創新解決方案則有助于增加租戶粘性。”世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部辦公樓、租戶負責人袁慧對《華夏時報》記者表示。

　　倉儲物流市場全年凈吸納量首次出現負值

　　《華夏時報》記者注意到，商業地產市場的表現幾乎聯動，租賃需求下滑也出現在了倉儲物流市場。世邦魏理仕發布的數據顯示，2024年，北京倉儲物流項目全年合計放量33.2萬平米。但是，因高新電子及醫藥類企業回流至自用園區導致制造業需求有所下滑，全年凈吸納量歷史首次出現負值，為-9.3萬平米。

　　截至2024年年末，北京倉儲物流市場空置率穩定在24.4%的歷史高位，平均租金則是連續兩年下跌至50.8元/平米/月，年內跌幅同比達到9.2%。值得關注的是，北三縣、天津等市場開始與北京搶奪需求，價格戰已然打響。

　　數據顯示，廊坊持續發力“以價換量”，全年凈吸納量攀升至歷史高點，為85.5萬平米。截至2024年年末空置率更是同比下降了12.1個百分點，達到近三年半以來的最低水平。天津倉儲物流市場2024年凈吸納量則是達到71.7萬平米，創下歷史記錄，同比增幅為125%。同時，天津空置率全年穩步下行，同比下降5.1個百分點至28.2%。

　　值得一提的是，2025年，北京倉儲物流市場還將迎來新增供應潮，預計將有超過150萬平米的新增高標倉儲設施在非核心市場交付，絕大部分將落地平谷馬坊區域。近期，北京發布了有效降低全社會物流成本實施方案的文件。文件指出，為持續優化運輸結構，完善基礎設施，推動現代物流高質量發展，將加快推進四大物流基地轉型升級，探索“產業集群+物流園區”協同發展新模式。

　　世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，上述新措施將有利于引導倉儲需求提質升級并加速高標倉的去化，緩解未來長期的市場壓力。

　　大宗交易火熱

　　商業地產市場表現的走弱的另一面則是北京大宗交易的火熱。盡管市場表現不佳，但越來越多的優質資產涌入市場，以及買賣雙方價格預期進一步收窄，使得各板塊的資本化率持續走高，對交易達成起到了明顯的促進作用。

　　2024年四季度，北京一棟位于西城的辦公樓成交，總價達到28億元。全年來看，北京大宗交易自用買家交易金額占比同比下滑，而機構投資者占比則由此前的24%上升至51%。除了物業投資之外，購置辦公自用、股權增持等也是機構投資者重要的交易方式。

　　世邦魏理仕發布的數據顯示，2024年，北京大宗交易共有46筆，總金額為372.6億元，同比增長12%。世邦魏理仕方面表示，2024年北京大宗交易同比穩步增長，使得市場對北京優質資產的流動性有更多期待，尤其是零售物業、工業物流、保障租賃住房、養老公寓等可以通過公募REITs退出的底層資產。

　　“2024年，北京市政府發布了多項城市更新政策，對土地使用權延期、工業用地增容等活動的價款補繳要求有了更清晰的界定，這將有望推動2025年核心型、增值型投資需求。”世邦魏理仕華北區投資及市場部負責人李浩（金麒麟分析師）對《華夏時報》記者表示。??

標簽：天津