長城策略：從國際經驗看我國房地產復蘇節奏

熱點 2024年06月27日 15:40 45 admin

　　來源：長城總量

　　摘要

　　復盤美國、日本、香港地產危機后數據修復路徑。美國房地產指標見底的順序依次為：美股見底于2008年12月，全美房屋平均售價見底于2009年1月，二手房銷售指數和一手房銷售均見底于2010年9月。在指標恢復到危機前水平所花費的時間方面，美股從2008年6月到2009年12月已經恢復，全美房價從2008年4月到2012年12月恢復，二手房銷售數據從2005年9月到2020年6月恢復，而一手房銷售量至今尚未恢復到危機前水平。日本房地產指標的見底順序依次為：東京新建公寓供應戶數見底于1991年，日股見底于2003年1月，日本住宅物業價格指數見底于2009年6月。在房地產指標恢復到危機前水平所花費的時間方面，東京新建公寓供應戶數從1990年到1993年已經恢復，日股從1989年12月到2005年12月恢復，而日本住宅物業價格指數至今尚未恢復到危機前水平。香港房地產指標的見底順序依次為：港股見底于1998年7月，香港住宅物業價格指數見底于2003年3月，香港二手房和一手房買賣合約數均見底于2005年12月。在恢復到危機前水平所花費的時間方面，港股從1997年9月到2006年9月已經恢復，香港住宅物業價格指數從1997年7月到2011年1月恢復，而香港二手房和一手房買賣合約數至今尚未恢復到危機前水平。

　　房價是否能快速恢復取決于經濟基本面，股價通常先于房地產基本面觸底。從經濟角度來看，當前我國的經濟情況與日本更為類似，均存在經濟增速下滑的現象，同時通脹水平較低。然而，從政策力度來看，我國政策的發力時間明顯早于日本。在競爭力方面，我國在制造業上仍保有絕對優勢，國際地位也優于日本危機時的水平。基于以上分析，我們認為國內房地產市場的基本面見底時間可能大致介于日本和美國之間。盡管面臨經濟增速放緩和低通脹的挑戰，但政策的提前發力和制造業的競爭優勢將有助于房地產市場的復蘇。根據對房地產市場與股市見底時間的分析，可以看出以下趨勢：美股在房地產市場的見底時間為2008年12月，較紐約房價見底時間2012年4月早了3年4個月。日股在房地產市場的見底時間為2003年12月，較東京房價見底時間2009年6月早了5年6個月。港股在房地產市場的見底時間為1998年9月，較香港房價見底時間2003年3月早了4年6個月。由此可見，股市的見底時間通常領先于房地產市場的見底時間數年，這一趨勢在美國、日本和香港均有體現。這些數據表明，房地產市場的復蘇往往滯后于股市。因此，對于房地產股票的投資完全有理由提前于基本面見底。

　　風險提示：房地產相關政策落地不及預期、二手房成交恢復不及預期、商品房庫存去化速度不及預期、相關政策持續性不及預期、股票市場波動。本文基于對歷史數據的分析，可能與當下經濟環境產生區別

　　國際房地產危機修復路徑及程度

　　美國

　　美國房地產指標見底的順序依次為：美股見底于2008年12月，全美房屋平均售價見底于2009年1月，二手房銷售指數和一手房銷售均見底于2010年9月。在指標恢復到危機前水平所花費的時間方面，美股從2008年6月到2009年12月已經恢復，全美房價從2008年4月到2012年12月恢復，二手房銷售數據從2005年9月到2020年6月恢復，而一手房銷售量至今尚未恢復到危機前水平。

長城策略：從國際經驗看我國房地產復蘇節奏

　　日本

　　日本房地產指標的見底順序依次為：東京新建公寓供應戶數見底于1991年，日股見底于2003年1月，日本住宅物業價格指數見底于2009年6月。在房地產指標恢復到危機前水平所花費的時間方面，東京新建公寓供應戶數從1990年到1993年已經恢復，日股從1989年12月到2005年12月恢復，而日本住宅物業價格指數至今尚未恢復到危機前水平。

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　　香港

　　香港房地產指標的見底順序依次為：港股見底于1998年7月，香港住宅物業價格指數見底于2003年3月，香港二手房和一手房買賣合約數均見底于2005年12月。在恢復到危機前水平所花費的時間方面，港股從1997年9月到2006年9月已經恢復，香港住宅物業價格指數從1997年7月到2011年1月恢復，而香港二手房和一手房買賣合約數至今尚未恢復到危機前水平。

長城策略：從國際經驗看我國房地產復蘇節奏

　　對我國有何意義？

　　房價是否能快速恢復取決于經濟基本面

　　美國的GDP增速自2005年開始下跌，并于2009年見底，至2018年恢復到原先水平。同時，CPI同比變化自2008年9月開始波動，并于2009年12月恢復到合理水平。美國的GDP增速和通脹指數恢復時間較快，全美房價的恢復也同樣迅速。

　　香港的GDP增速自1997年開始下跌，并于1998年見底，至2007年恢復到原先水平。CPI同比變化自1997年9月開始波動，并于2004年9月恢復到合理水平。香港的GDP增速和通脹指數恢復速度較快，同時香港住宅物業價格指數的恢復也較為迅速。

　　日本的GDP增速自1988年開始下跌，并于2009年見底，至今未恢復到原先水平。CPI同比變化自1990年12月開始波動，并于2006年9月恢復到合理水平。日本的GDP增速和通脹指數恢復時間較長，且日本住宅物業價格指數至今未恢復到泡沫經濟前的水平。

長城策略：從國際經驗看我國房地產復蘇節奏

　　從經濟角度來看，當前我國的經濟情況與日本更為類似，均存在經濟增速下滑的現象，同時通脹水平較低。然而，從政策力度來看，我國政策的發力時間明顯早于日本。在競爭力方面，我國在制造業上仍保有絕對優勢，國際地位也優于日本危機時的水平。基于以上分析，我們認為國內房地產市場的基本面見底時間可能大致介于日本和美國之間。盡管面臨經濟增速放緩和低通脹的挑戰，但政策的提前發力和制造業的競爭優勢將有助于房地產市場的復蘇。

長城策略：從國際經驗看我國房地產復蘇節奏

　　股價先于房地產基本面觸底

　　根據對房地產市場與股市見底時間的分析，可以看出以下趨勢：美股在房地產市場的見底時間為2008年12月，較紐約房價見底時間2012年4月早了3年4個月。日股在房地產市場的見底時間為2003年12月，較東京房價見底時間2009年6月早了5年6個月。港股在房地產市場的見底時間為1998年9月，較香港房價見底時間2003年3月早了4年6個月。由此可見，股市的見底時間通常領先于房地產市場的見底時間數年，這一趨勢在美國、日本和香港均有體現。這些數據表明，房地產市場的復蘇往往滯后于股市。因此，對于房地產股票的投資完全有理由提前于基本面見底。

長城策略：從國際經驗看我國房地產復蘇節奏

　　基本面拐點仍需等待，重點關注龍頭表現

　　危機之后，當地房地產的集中度均有所提升。以美國為例，過去二十年里，經營性建造商的市場份額顯著增加，導致這一市場領域的集中度提高。全國前100名建造商在新建單戶住宅銷售中的份額從2002年的約35%上升到2018年和2019年的超過50%。雖然疫情期間全國房屋產量增加，導致2020年這一比例略有下降，但前100名建造商的行業集中度仍接近歷史最高水平。

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